Die Sache mit der "Fruchtziehung"

Es ist nicht der Fruchtzwerg, sondern das Recht oder die Möglichkeit der Fruchtziehung, die der wichtigste Unterschied zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag ist. Ansonsten unterscheiden sich diese Vertragsarten nämlich nur geringfügig im deutschen Recht. All das gehört zum Vertragsrecht, das im Abschnitt Schuldrecht in Deutschland im BGB thematisiert wird. Die Regelungen eines Pachtvertrages orientieren sich also wesentlich an dem, was ein Mietvertrag ist. Die wichtigsten Unterschiede erklären wir hier.

Disclaimer: Diese Seite hat nicht die Funktion einer Rechtsauskunft. Wenden Sie sich immer an einen deutschen Rechtsanwalt um zu Ihrem Recht zu kommen, wir listen hier nur exemplarisch einige Themen auf und versuchen diese Rechts-Gebiete in einer verständlichen Sprache aufzubereiten.

Unterschiede Mietvertrag & Pachtvertrag

Die sogenannte "Ziehung der Frucht" stammt noch aus früheren Zeiten. Die ersten Pachtverträge waren auf die Landwirtschaft bezogen. Dabei ging es darum, dass der Pächter meistens einen Acker oder ein Feld gepachtet hat. Daraus entstand für ihn nicht nur das Recht (wie beim Mieter) sich dort aufzuhalten und dort herumzugehen, sondern eben - das macht den Pächter aus - aus dem Land auch wirtschaftlichen Erfolg zu erzielen. Der Pächter darf also auf dem Grund und Boden etwas anbauen und dann ernten und die Ernte gewinnbringend verkaufen, ohne dass der Verpächter das verhindern könnte. Aber im 20. und folgenden Jahrhunderten ist die Abgrenzung zwischen Mietvertrag und Pachtvertrag nicht mehr so einfach.

Wann miete ich nur?

Grundsätzlich geht das Vertragsrecht in Deutschland davon aus, dass ein reiner Mietvertrag dann vorliegt, wenn man zwar die Mietsache nutzt, aber nicht aus der Mietsache selbst einen wirtschaftlichen Vorteil zieht. Hier verläuft die bekannteste Grenze in der Gastronomie. Während bei einer Miete einer Wohnung die Sache klar ist, der Mieter wohnt dort und zieht aus der Tatsache, dass er wohnt, keinen wirtschaftlichen Vorteil aus der Wohnung selbst. Es werden also nicht die Wände und die Türen für den wirtschaftlichen Erfolg verantwortlich. Das kann sich beispielsweise bei Einrichtungsgegenständen schon ändern, hier kommt dann genau das Gastronomie-Thema zum Vorschein, weil Lokale oft nicht gemietet sondern gepachtet werden, weil sie bereits über einen vollständig ausgestattete Küche verfügen.

Auch wenn er sich im Wohnzimmer hinsetzt und in Heimarbeit beispielsweise Briefe kuvertiert, ist dieser Erfolg nicht ursächlich mit dem Mietgegenstand, der Wohnung nämlich, verbunden, sondern mit der Tätigkeit.

Zurück zum Pachtvertrag: Hier geht es konkret darum, dass der Vertragsgegenstand, also eben ein Acker, ein Lokal... direkt zum Verwertungsgegenstand wird. Auch ein Hotel wäre ein typischer Pachtfall, weil eigentlich aus der Tatsache, dass die Zimmer bestehen, der ursächliche wirtschaftliche Erfolg geschöpft wird.

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Wann bin ich Pächter?

Der Pachtvertrag hat eben genau den Charakter, dass man aus dem gepachteten Gut seine eigenen wirtschaftlichen Vorteile zieht. Das tut beispielsweise ein Grafikbüro nicht aus dem Büro. Die wirtschaftlichen Vorteile entstehen nicht aus dem Raum in dem die Firma arbeitet, sondern aus der Arbeit, die das Unternehmen und die Personen, die dort arbeiten, leisten. Somit liegt ein Mietvertrag vor. Würde das Grafikbüro aber kein Grafikbüro sein, sondern ein Co-Working-Space, so also, wie diese hier bei Small Offices erklärt werden, dann handelt es sich eher um einen Pachtvertrag. Weil in so einem Fall es eigentlich bei der wirtschaftlichen Verwertung nicht um eine Leistung geht, die in den Räumen erbracht wird, sondern eben um die Räume selbst.

Risiken eines Pachtvertrages

Im Unterschied zu einem Mieter (also per Mietvertrag) ist ein Pachtvetrag meist eine sehr langfristige wirtschaftliche und rechtliche Verpflichtung. Für den Pächter entstehen neben dem, was die Zahlung des "Pachtzinses" betrifft, oftmals noch weitere Verpflichtungen, die man nicht unterschätzen sollte. Diese erkennt man oft auch nicht sofort im Pachtvertrag. Beispielsweise kann nach deutschem Recht der Pächter in einem Pachtvertrag durchaus für die Schulden und Verbindlichkeiten seines Vorgängers haftbar gemacht werden, weil es quasi einer Betriebsübernahme entspricht, was beim Mietvertrag - bei einer Wohnungsmiete - nicht der Fall ist. Nicht nur gegenüber dem Verpächter bzw. Vermieter ist das gemeint, eine Betriebsübernahme durch einen Pachtvertrag kann sogar soweit gehen, dass Lieferantenschulden nach wie vor gültig sind. Hier fallen Laien oftmals herein, wenn Sie also einen Pachtvertrag, beispielsweise für ein Lokal eingehen, dann bitte suchen Sie sich einen guten Rechtsanwalt in Ihrem Bundesland in Deutschland, denn diese Verpflichtungen stehen normalerweise nicht im Vertrag, sind aber trotzdem gültig. Noch schärfer wird diese Verpflichtung beispielsweise dann - und das passiert wirklich oft - wenn jemand ein Lokal betreiben möchte und als Pächter in einen Pachtvertrag geht und ein bereits bestehendes Lokal vom Vorgänger ablöst und weiter betreibt. Dann ist es in Deutschland so, dass der Pächter sogar gegenüber dem Finanzamt für beispielsweise Steuerzahlungen haftet, die vom Vorgänger gewesen wären, wenn der überwiegende Teil des Geschäftsinventars übernommen wurde.

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